Erfpacht

Erfpacht is het recht om een stuk grond te gebruiken, zonder dat het uw eigendom is. Bezit u een woning, dan bent u over het algemeen ook eigenaar van de grond waar de woning op staat. Hier zijn echter ook uitzonderingen op, waarbij de woningeigenaar enkel het erfpachtrecht heeft. U bent in dit geval de erfpachter en de eigenaar van de grond is de erfverpachter. U betaalt een jaarlijkse vergoeding aan de verpachter om de grond te gebruiken; de zogenaamde canon. Wil u weten hoe erfpacht precies werkt en wat hierbij komt kijken? Nationale Huizenmaatschappij informeert u graag!

Wat is erfpacht?

Erfpacht is het recht om een stuk grond te gebruiken. Alhoewel de woning uw eigendom kan zijn, is de grond onder uw woning niet daadwerkelijk van u. De grond kan bijvoorbeeld van de gemeente, Staatsbosbeheer of een woningcorporatie zijn. Als u eigenaar bent van de woning, maar geen eigenaar van de grond, is er officieel sprake van erfpacht met opstalrecht. Als u een woning koopt, is het altijd duidelijk of er sprake is van erfpacht. Dit wordt bijvoorbeeld duidelijk vermeld in advertenties en staat vanzelfsprekend ook in het koopcontract. U hoeft dus niet bang te zijn dat u per ongeluk een woning met erfpacht koopt. Het kan wel interessant zijn om dit te overwegen, bijvoorbeeld omdat de prijs van de woning ook lager ligt.

Hoe zit het met de erfpachtvoorwaarden?

Als u een woning met erfpacht koopt, zitten er altijd regels verbonden aan het gebruik van de grond. Deze zijn vastgelegd in de zogenaamde akte van uitgifte. Hierin wordt onder meer de duur van de erfpacht vermeld en vindt u meer informatie over de bestemming van de grond. Ook vindt u er de opzeggingsmogelijkheden en afspraken over de canon. Bijvoorbeeld de hoogte, maar ook de voorwaarden omtrent indexering, herziening en de mogelijkheid tot afkoop. Er wordt bovendien vermeld welke lasten voor uw rekening zijn en aan welke regels u zich moet houden. Soms is ook in de voorwaarden opgenomen dat u toestemming moet vragen voordat u het erfpacht over kunt dragen. De erfpachtvoorwaarden zijn dus sterk afhankelijk van wat er in de akte van uitgifte is opgenomen. Bent u geïnteresseerd in een woning met erfpacht? Dan is het essentieel dat u goed op de hoogte bent van de voorwaarden. De voorwaarden kunnen soms behoorlijk complex verwoord zijn. Het is daarom belangrijk om advies in te winnen bij een notaris.

Veranderingen in het erfpachtrecht sinds 1 januari 2013

Bij aanschaf van een woning met erfpacht is het ook van belang om te controleren wanneer de erfpachtakte is opgesteld. Sinds 1 januari 2013 zijn de regels met betrekking tot het erfpachtrecht namelijk veranderd. De regels zijn gunstiger geworden voor u als erfpachter, waardoor u meer zekerheid heeft. Is de erfpachtakte voor 1 januari 2013 opgesteld, dan gelden nog de oude regels. In het oude erfpachtrecht waren minder strenge regels voor de herziening van de canon. Daardoor is het vaak minder duidelijk met welk bedrag en hoe vaak de canon verhoogd kan worden. Daarnaast had je als erfpachter niet altijd voorkeursrecht. Dit houdt in dat de eigenaar van de grond deze eerst bij u moet aanbieden als hij deze wil verkopen. In het nieuwe erfpachtrecht is dit wél standaard zo vastgelegd. Heeft u een woning op een stuk grond dat eigendom is van de gemeente? Dan is het goed om te weten dat veel gemeenten u de mogelijkheid bieden om over te stappen op het nieuwe systeem. Daardoor heeft u als pachter veel meer zekerheid.

Waarop letten bij aanschaf van een woning met erfpacht?

Wilt u een woning met erfpacht kopen? Dan is het essentieel om de erfpachtvoorwaarden goed door te nemen. Vooral als de erfpachtakte van vóór 1 januari 2013 is. In dit geval is de kans namelijk groter dat er ongunstige erfpachtvoorwaarden in het contract zijn opgenomen. Bij oprechte interesse in een woning met erfpacht adviseren we u om de voorwaarden door te laten nemen door een notaris.

Hoe zit het met de financiering van een woning met erfpacht?

De financiering van een woning met erfpacht verloopt vaak anders, omdat het onzekerheden met zich mee kan brengen voor de hypotheekverstrekker. Zo wil de bank bijvoorbeeld zeker weten dat u in staat bent om de canon te betalen. Bovendien moeten de erfpachtvoorwaarden gunstig genoeg zijn, zodat de woning ook daadwerkelijk als onderpand van de lening kan dienen. Zijn de voorwaarden ongunstig, kan dit ervoor zorgen dat u minder kunt lenen of dat u meer rente betaalt. Is de erfpachtakte opgesteld voor 1 januari 2013? Omdat er veel verschil kan zitten tussen de voorwaarden van het oude erfpachtrecht, vereisen hypotheekverstrekkers dan een zogenaamde erfpachtopinie. Een notaris beoordeelt de erfpachtvoorwaarden in dit geval om vast te stellen of een lening mogelijk is. Indien sprake is van het nieuwe erfpachtrecht, is een erfrechtopinie niet vereist. In dit geval zijn de voorwaarden over het algemeen gunstiger en is een lening doorgaans ook mogelijk. De bank zal dan zelf beoordelen of een financiering mogelijk is en welke voorwaarden hieraan verbonden zijn.

Wat zijn de voordelen van een woning met erfpacht?

Het kan aantrekkelijk zijn om een woning met erfpacht te kopen, omdat de aankoopprijs een stuk lager is. U koopt namelijk alleen de woning en niet de grond, waardoor u vanzelfsprekend minder betaalt. Zeker nu sprake is van schaarste op de woningmarkt en het voor veel starters lastig is om een woning te kopen, kan dit interessant zijn. In veel gevallen is vastgelegd dat u de canon ook kunt afkopen.

Wat zijn de nadelen van een woning met erfpacht?

Erfpacht kan ook nadelen met zich meebrengen. Als de voorwaarden ongunstig zijn, kan de canon periodiek verhoogd worden. De kosten kunnen daardoor plotseling een stuk hoger uitvallen. Dankzij de voorwaarden is het ook niet altijd mogelijk om uw woning of tuin naar hartenlust te verbouwen. Het verkopen van de woning kan bovendien lastiger zijn, omdat niet iedereen interesse heeft in een woning met erfpacht. Tot slot is het, wederom afhankelijk van de voorwaarden, soms mogelijk dat de erfpacht beëindigd wordt. Dit kan voor een juridisch complexe situatie zorgen.